论文摘要：南非房地产开发与研究

　　论文关键词：南非 房地产开发 研究

　　南非有4千万人口，120多万平方公里土地，相当于5个英国的总面积，或者说相当于8个辽宁省加起来的总面积。人均GDP达到4000美金，远远高于中国的水平，接近世界发达国家的水平，是非洲最发达的国家之一。南非的自然环境非常优美，平均海拔2000米，三面环海，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，绿化覆盖率很高，到处鸟语花香。城市规划井然有序，基础设施完善，以道路为例，国际标准马路四通八达，柏油路面道路通到乡镇村庄，给房地产业开发创造了有利条件。建筑业是南非四大基础产业之一，南非房地产的投资额每年超过380-400亿蓝特（一蓝特约等于1.5人民币），每年投资额以6%-7%的速度增长；

　　1 南非房地产业的市场潜力

　　南非房地产优势非常明显，每年房产增值都在10%-20%左右，市场购买力很强。购买房屋的市场基础主要有四个层面：

　　1.1投资购房者：多年来由于房地产增值的稳定性，人们普遍认为这是一个旱涝保收的投资行为，其中很大一部分是作为投资机会，买了房子再出租，租金收入不匪，或者若干年后再转手卖掉，都有很好的回报；

　　1.2 消费者购房：工商管理毕业论文南非房屋作为市场流通的产品，其流通性非常好，不象中国人消费习惯，买套房子一住就是十年、二十年，消费者更换新房的频率非常快。买房贷款制度配套很成熟，只要有稳定职业人士就有能力买房产；

　　1.3 企业财团购房：南非作为非洲最发达的国家，进入当地发展的国际财团和大型企业都在当地建房买房，都为员工解决住房或为经理人买房，总之帕来者购买房屋需求量很大；

　　1.4 国际上层人事购房较多：由于南非环境气候比北海还要好，其房价与发达国家相比较低，但生活环境条件与欧美国家不相上下，国际购买力潜力特别大，据南非当局统计，每年国外人士来南非购房者占南非房屋交易量的20%以上。其中非洲各国的上层人士都在南非选择一些房地产。

　　2 南非房地产的开发优势

　　2.1 南非市场经济制度稳定，经济运转受政治变动影响较小，市场规则比较规范成熟，银行运行商业化，税收制度健全。南非作为非洲大陆的经济发展中心，世界500强企业都在南非驻有办事处或企业，政治经济文化活动相当活跃。市场机会和企业机会结合的频率较高，其次南非自身贫富差距较大，内在外延发展空间良多。目前中国和欧美国家都在抢滩非洲大陆，特别是2006年中非北京论坛后，中非政府和中非经济文化合作力度加强，人力、物力、财力投入很大。南非房地产开发和中国房地产相比较，南非房地产开发优势比较明显。举几个方面例子看：2.1 南非的房地产风险小。投资预测相对准确，这是因为南非房地产法律制度非常严格成熟，100多年来房地产的法律的主要原则基本没有太多的修改，房地产产权、转户、税收、等细则贯彻的井然有序，南非房地产没有大起大落现象，每年都有稳步发展。

　　2.2 南非政府在宏观政策上的调控比较理性，得益于多年延续市场经济游戏规则，不实施忽左忽右政策或强制性政策，经济形势相对稳定。政府对企业房地产开发服务态度非常好。房地产管理法制化观念浓厚，行贿受贿腐败现象会受到严厉制裁。

　　2.3 银行的配套制度很完善。各大银行均为股份制商业化企业，不允许政府直接插手。银行鼓励消费者多买房，房地产贷款按接活跃。银行也支持发展商开发地产。审批程序电脑化，不会由于人的因素损害开发者的利益；

　　2.4 南非的基础设施完善，电力、通讯、污水系统、上水下水、道路交通设施齐全，为房地产建设的配套工作创造有利条件。无论是城市或周边地区，房地产开发是平衡的，几乎没有城乡差别。电子商务毕业论文政府的规划和基础设施配套进度基本是同步运行；

　　2.5 建筑的监理制度比较严格和公正。南非有严格的工程师技术管理制度，完整的建筑业质量管理制度和标准材料质量规范约束机制，确保发展商利益和顾客的利益。由于房产开发引起的官司很少见；

　　2.6 由于当地土地价格相对较低，基础设施配套成本较低，进入南非房地产行业的门槛相对较低，房地产投资存在较大空间，这个行业往往成为中国企业和个人投资首选项目；

　　3 南非房地产建设发展的方向

　　3.1合作开发项目：可以进行大型仓储区开发、旅游景点设施开发、工业园区开发、购物中心开发、新城镇开发等……；

　　3.2住宅房屋开发：中档房屋要保持南非人崇尚自然的习惯和风格，为了降低成本，可选择更新换代产品，替代传统的材料更受欢迎；建设高档房屋装修要有特色，可以引进先进的装修技术，但装修主要是欧式化，衬托回归大自然的环境，而不是中国人喜欢的那种富丽堂皇，金碧辉煌的感觉；中抵挡房屋也是南非房地产建设的方向之一，让收入较低的人群能够买得起房屋；

　　4 南非房地产开发利润概况

　　南非中档房屋销售价格，大约在每平方米5000蓝特-7000蓝特，（1美金=6蓝特、5000蓝特相当于6500元人民币）由于地段不同和建筑标准不同，价格也会有很大差别。平均利润约占销售额的25%-35%；例如3000万蓝特销售额的利润大于约700万-1000万蓝特左右；投入3000万蓝特的中等开发规模的小区建设，资金投入需要1000万元蓝特，银行可以贷款2000万元蓝特；每个项目的开发周期大约两年；影响利润的主要原因是变动成本：包括银行的利率、建筑成本、土地成本的变化、管理控制能力强弱、以及把握势机的能力和超前的眼光等等；5 南非房地产投资风险问题

　　南非的治安是是大家关心的问题，华人是某些犯罪团伙袭击的对象。华人在南非有30万人左右，很多华人作生意比较喜欢现金交易，例如开商店、饭店、买卖服装鞋帽、轻工五金交电产品，很容易成为犯罪团伙抢劫的目标。而房地产业完全按照当地法律法规进行，资金结算完全通过银行帐户交易，很少受到恶意偷袭；

　　有的华人企业来南非开发房地产，并没有获得想象中的成功。南非是一个完全的市场经济国家，房地产业开发相当规范，开发工作必须遵循其经济规律和市场游戏规则，不可能靠拉关系，走后门，搞邪门歪道获得不义之财。有些华人或华人企业可能由于语言的障碍，养天地正气，法古今完人惯性思维方式和传统习惯，没有吃透当地的情况，盲目开发项目，经常发生问题。所以必须聘请当地法律顾问或律师、技术人员、或其他各方面人员的作用。从选地、市场调查到施工建设都要按当地的操作规程依法行，这样可减少很多麻烦，减少很多风险；

　　总之，南非的房地产业和中国的房地产业一样比较火暴。不同的是具有门槛低，投资相对安全等特点。只要操作得当，会获得一个旱涝保收的投资机会。